Разграничение обязанности по подготовке к отопительному сезону между арендодателем и арендатором

Вопрос:

Арендодатель (Торгово-развлекательный центр) по договору аренды обязан обеспечить подачу теплоносителя системы теплоснабжения Арендатору. Ни в договоре Аренды, ни в проекте отопления не указана обязанность Арендатора ежегодно проводить подготовку к отопительному сезону (промывка системы отопления, гидравлические испытания, ревизия и т.д) и получать акт готовности.

Какими обязательными нормативными документами, в таком случае, может оперировать Арендодатель, для побуждения Арендатора к получению акта готовности, учитывая, что Арендодатель не является теплоснабжающей организацией?

Ответ:

В Вашем случае обязанность по подготовке к отопительному сезону (промывка системы отопления, гидравлические испытания, ревизия и т.д) и получению акта готовности лежит на Арендодателе (Торгово-развлекательном центре). Подробности приведены в Обосновании.

Обоснование:

На основании действующего законодательства, регламентирующего договорные отношения (ст. 616 Гражданского кодекса РФ):

• Арендодатель (Торгово-развлекательный центр) обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества,
• Арендатор обязан поддерживать такое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Подготовка к отопительному сезону в части промывки системы отопления, проведения гидравлических испытаний относится к текущему ремонту (Приложение N 7 к ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения).

Таким образом, если конкретным договором аренды не закреплено иное, то Арендатор обязан проводить подготовку арендованного имущества к отопительному сезону в части промывки системы отопления, проведения гидравлических испытаний.

Однако Вами упомянуто, что Арендодатель (Торгово-развлекательный центр) по договору аренды обязан обеспечить подачу теплоносителя системы теплоснабжения Арендатору.

Предполагаем, что эта формулировка и означает обязанность Арендодателя (Торгово-развлекательного центра) в том числе проводить подготовку арендованного имущества к отопительному сезону в части промывки системы отопления, проведения гидравлических испытаний, поскольку на практике запуск отопления (подача теплоносителя в систему теплоснабжения) не произойдет без проведения вышеуказанной подготовки системы.

В части получения акта готовности к отопительному периоду (далее - акт готовности) сообщаем следующее.

Акт проверки готовности выдается в результате проверки готовности к отопительному периоду (п. 5, 7 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 N 103 (далее - Правила, утвержденные Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 N 103)).

Проверке готовности к отопительному сезону подлежат в том числе потребители тепловой энергии, теплопотребляющие установки которых подключены (технологически присоединены) к системе теплоснабжения (ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" (далее - Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ)).

При этом потребитель тепловой энергии - это "лицо, приобретающее тепловую энергию (мощность), теплоноситель для использования на принадлежащих ему на праве собственности или ином законном основании теплопотребляющих установках" (п. 9 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ, п. 3 Правил, утвержденных Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 N 103).

Иными словами, акт проверки может получить только лицо (организация), которое является стороной по договору теплоснабжения, заключенному с теплоснабжающей организацией.

Таким лицом обычно является Арендодатель (Торгово-развлекательный центр).

Суммируя вышесказанное, именно на Арендодателя (Торгово-развлекательный центр) действующим законодательством возложена обязанность получить акт готовности.

Исключение: если между Арендатором и теплоснабжающей организацией имеется свой договор на приобретение тепловой энергии (мощности), теплоносителя.

Подводя итог, Арендодатель (Торгово-развлекательный центр) на основании совокупного анализа действующего законодательства, с учетом описания Вашей ситуации, обязан провести к отопительному сезону (промывку системы отопления, гидравлические испытания, ревизию и т.д) и получить акт готовности.      

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
     Эксперт Качалина Мария Александровна