Является ли протокол общего собрания договором подряда?

Ситуация:

Собственники многоквартирного дома на собрании приняли решение: Управляющей компании выполнить работы по текущему ремонту внутренней отделки мест общего пользования. Однако в данном решении отсутствует срок выполнения работ.

Вопрос:

1. В какой срок управляющая организация обязана выполнить эти работы?
2. Протокол общего собрания это договор подряда между управляющей организацией и собственниками многоквартирного дома. Следовательно, решение нельзя считать принятым и обязательным для управляющей организации?

Ответ:

1. Срок выполнения решения общего собрания собственников нормативно не установлен.
2. Нет, протокол общего собрания собственников помещений в МКД не является договором подряда, и нормы права регулирующие отношения по договору подряда к нему неприменимы.
3. Решение и протокол общего собрания собственников помещений в МКД, в отношении проведения ремонта общедомового имущества, является волеизъявлением собственников помещений МКД и обязательно к исполнению, как собственниками, так и управляющей организацией.

Обоснование:

1-3. Действующее законодательство не предусматривает:

• ограничения срока исполнения решения общего собрания собственников помещений в МКД;
• ответственности за неисполнение решения общего собрания собственников.

Таким образом, законом прямо не установлен срок, когда управляющая организация обязана начать выполнять решение общего собрания.

Рекомендуем Вам провести ремонтные работы в сроки, предусмотренные договором управления МКД, либо инициировать проведение общего собрания с постановкой на повестку дня вопроса об определении срока проведения ремонта (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

Управляющая организация, приступая к управлению МКД должна заключить с собственниками помещений договор управления (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Условия договора управления принимаются на общем собрании собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно условиям договора управления МКД, управляющая организация по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять, в частности, работы по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

С целью определения объема выполняемых работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в договоре должен быть указан перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества и порядок изменения такого перечня. Данный перечень также определяется общим собранием собственников (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Кроме этого в договоре управления указывается стоимость работ по содержанию и ремонту общедомового имущества (цена договора) (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Цена договора управления МКД является составной частью платы за содержание жилого помещения и принимается общим собранием собственников (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Из содержания приведенных норм права следует, что отношения между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД строятся на основании договора управления МКД и решений общего собрания собственников помещений в МКД.

В компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД, в частности, входит вопрос о проведении текущего ремонта общедомового имущества (п. 4_1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)).

Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу проведения текущего ремонта общедомового имущества принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения обязанностей в отношении общедомового имущества (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое с соблюдением установленного порядка и в пределах компетенции общего собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, при условии, что такое решение не оспорено и не признано недействительным (ч.ч.5, 6 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, решение и протокол общего собрания является документом, обязательным для исполнения как управляющей организацией так и собственниками.

Решение общего собрания собственников помещений в МКД может быть признано недействительным по решению суда в следующих случаях (ст. 181_3- 181_5 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст. 46 ЖК РФ):

• допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, нарушающее права участников собрания;
• у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
• допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
• допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола;
• принято по вопросу, не включенному в повестку дня;
• принято при отсутствии необходимого кворума;
• принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
• противоречит основам правопорядка или нравственности.

Следует отметить, что решение общего собрания собственников помещений может обжаловать только собственник помещения в МКД, права которого нарушены данным решением, и орган жилищного надзора (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Отсутствие в протоколе общего собрания собственников даты начала работ по ремонту общедомового имущества не является основанием для его недействительности и управляющая организация обязана исполнить решение общего собрания собственников (ст. ст. 46, 162 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников не содержит признаков договора помещений о проведении текущего ремонта определенных в ст.ст. 702 - 739 ГК РФ, и вообще не является договором по своей сути.

Исходя из содержания ст. ст. 44, 46, 162 ЖК РФ, решение и протокол общего собрания собственников являются дополнением к договору управления МКД, содержащим волеизъявление собственников о проведении внеочередного текущего ремонта, и подтверждают их согласие с объемом и порядком финансирования этих работ.

Эксперт Службы поддержки пользователей проекта "Техэксперт: Эксплуатация зданий"
Кульченков Дмитрий Иванович