Определение порядка использования помещений общего пользования в МКД

Ситуация:

Многоквартирный дом, бывшее общежитие. Первый этаж не жилой, там имеются помещения общего пользования (душевые комнаты).

В этих душевых сделали ремонт, но старшая по дому закрыла их, и выдает ключ по графику.

Жители просят выдать им ключи на руки, чтоб у всех был доступ в любое время. Управляющая организация придерживается позиции старшей по дому, так как душевые сразу разгромят.

Вопрос:

Как в соответствии с законом определить график работы душевыми?

Ответ:

Управляющая организация не вправе ограничивать и устанавливать порядок пользования помещениями общего пользования в многоквартирном доме.

Обязанностью управляющей организации является содержание общего имущества.

Порядок пользования общим имуществом в многоквартирном доме может быть установлен только по решению общего собрания собственников (в том числе и график пользования душевыми).

Обоснование:

Собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество МКД, а именно (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)):

1. помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Ограничение пользования душевыми фактически является ограничением права собственников пользоваться общим имуществом МКД.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений и допускается при условии, что принятие такого решения не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.3 ст.36, п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

При этом, для принятия такого решения необходимо наличие 2/3 голосов от числа собственников всех помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, управляющая организация ограничена в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД. Она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа к общему имуществу.

В свою очередь собственники помещений могут требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

Из изложенного следует, что график пользования общими душевыми может быть установлен только путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников.

Эксперт Службы поддержки пользователей проекта "Техэксперт: Эксплуатация зданий"
Кульченков Дмитрий Иванович