Консультация дня
Незаключенность договора субарендыВсе консультации

Незаключенность договора субаренды

Вопрос:

Наше предприятие эксплуатирует очистные сооружения. Договор субаренды сооружений от 10.02.2015 с протоколом разногласий стороны арендодателя и протоколом согласования разногласий с нашей стороны не подписаны. В свою очередь арендодатель направил письмо, что в случае неподписания протокола согласования разногласий договор считается незаключенным. Можно ли считать отношения бездоговорными и какие могут быть правовые последствия?

Ответ:

В соответствии с положениями статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 05.05.97 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" при решении вопроса о том, относятся ли содержащиеся в протоколе разногласий условия к существенным, необходимо руководствоваться статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если протокол согласования разногласий к договору не подписан и не согласованы существенные условия договора аренды (субаренды), то данный договор на основании статьи 432 ГК РФ признается незаключенным.

Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ, существенными условиями договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным, то есть не породившим правовых последствий, на которые был направлен.

Последствием признания договора аренды (субаренды) незаключенным будет являться применение общих правил о возврате неосновательного обогащения (статьи 1102-1109 ГК РФ).

Если же односторонне подписанные протокол разногласий, протокол согласования разногласий касаются условий договора, не отнесенных к существенным условиям договора аренды (например, относительно срока действия договора), а доказательства того, что условия, обозначенные в протоколе разногласий, определены сторонами как существенные условия договора аренды, отсутствуют, то считается, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды (субаренды). Не приобретают юридическую силу только те условия, по которым стороны не достигли соглашения (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.06.2012 N Ф03-2038/2012 по делу N А73-11951/2011).

ФАС Поволжского округа, в Постановлении от 14.12.2011 по делу N А72-836/2011 установив, что в материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу идентификации имущества, отметил, что при таких обстоятельствах договор не может считаться незаключенным. Наличие протокола разногласий к договору аренды не является основанием для признания его незаключенным, если разногласия не затрагивают существенных условий и ни одна из сторон не заявила о необходимости достигнуть соглашения по возникшим разногласиям.

Следует отметить, что сложилась и судебная практика, согласно которой даже в отсутствие надлежащего согласования условия о предмете аренды, фактическое и реальное исполнение договора его сторонами (стороны приступили к исполнению договора аренды (субаренды)) положительно влияет на его заключенность.

Так, согласно пункту 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Таким образом, даже если объект договора аренды не конкретизирован, он будет считаться заключенным, если стороны фактически выполняли права и обязанности по данному договору (в том числе уплачивалась арендная плата), то есть фактически перешли к выполнению условий договора.

Лисицкая О.С.,

эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник юриста» в рамках стандарта обслуживания.

Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.